کسی که کاسب باشد ممکن است منزلی مسکونی را در تملک خود نداشته باشد ،اما در اولین فرصت یک مغازه دارد . به طور سنتی املاک تجاری و در واقع همان «مغازه» جزو پر ارزش ترین املاک به حساب می­آیند.

در ابتدا املاک تجاری و مغازه ها در بازار های هر شهر مستقر بودند . هر شهر منطقه ای را به عنوان بازار داشت که مغازه ها در آن مترکز می­شدند . بازارهای سنتی شهر هایی مانند تهران و یا تبریز یادگار همان عصر است . چارسو ها و کوچه های باریک بازارهای هر شهری یادآور زمانی است که داشتن یک مغازه به عنوان یک وجهه اجتماعی هم مطرح بود . یک کاسب زمانی معتبر تر می­شد که مغازه ای هم داشته باشد.

امروزه مدت­ها از آن زمان که مغازه فقط در بازار بود گذشته است . در یک دوره زمانی بازارهای سنتی وجهه قدیمی خود را از دست دادند و مغازه های «تک» به صورت پراکنده  در بعضی از محلات آغاز به کار کردند. این مغازه ها در واقع خرده فروشی هایی بودند که با توجه به گسترش شهر و به تبع آن دورتر شدن بعضی از مناطق مسکونی از بازارهای اصلی شکل گرفتند.

اما ماجرا به اینجا ختم نشد . بازارهای سنتی گنجایش افزایش جمعیت و نیازهای تازه را نداشتند  بنابراین بازارهای محلی در بعضی از نقاط دورتر از بازار شکل گرفتند . با بالارفتن جمعیت شهرها ارزش زمین نیز به همان تناسب بالا رفت . بازارهای یک طبقه جای خود را به بازارهای چند طبقه دادند و آرام آرام اولین پاساژهای امروزی پیدا شدند . این پاساژها در ابتدا تنها مراکز خرید حاشیه ای به شمار می­رفتند که حتی قابل مقایسه به بازارهای سنتی هم نبودند .

اما وضع به این شکل باقی نماند . ورود بعضی از کالاهای جدید به کشور موجب شد تا فروش این دست کالاها هم فضاهای جدیدی را برای عرضه تقاضا کنند. پاساژها و مراکز تجاریی مانند :ساختمان پلاسکو،ساختمان آلمینیوم، پاساژ کویتی ها، بازار بزرگ فردوسی و... تاسیس شدند . با تاسیس مراکز این چنینی تصور عمومی در مورد املاک تجاری تغییر کرد . تا به امروز که در اکثر شهرهای بزرگ چندین پاساژ بزرگ نیز وجود دارد . پاساژ های چند طبقه ای که از حداقل فضا حداکثر استفاده را می­برند .

ممکن است در مورد قیمت یک زمین اندازه «بر» یا «دو نبش» و«دو کله» بودن تاثیر گذار باشد. شاید درمورد قیمت یک دستگاه آپارتمان «کم واحد» بودن ،«طبقه» و یا امکانات رفاهی نظیر آسانسور ، سونا و جکوزی  تعیین کننده باشد . اما در مورد پاملاک تجاری وضع به کلی متفاوت است . اینجا محل قرار گیری ملک و صنف اصلی بازار اصلی ترین عوامل به شمار می­روند . این عوامل تا حدی موثر هستند که ممکن است اختلاف قیمت در هر متر از دو مغازه که در دو طبقه متفاوت از یک پاساژ قرار دارند گاه به چند میلیون تومان برسد. برای مثال مغازه ای که در پاساژی واقع شده است که نوع صنف آن صنف پردرآمدی است نسبت به مغازه ای که در پاساژی با صنف کم رونق تری معروف است به کلی متفاوت است . اختلاف قیمت در بازار رضا  و بازار پارسیان که از نظر محل قرار گیری تقریبا به همدیگر نزدیک هستند دلیل این امر است. 

پایتخت

پایتخت را می­توان پایتخت تازه‌ترين فن‌آوري‌هاي عرصه الكترونيك و IT نامید.قيمت هر متر مربع مغازه در مجتمع كامپيوتر پايتخت، به 45ميليون تومان می­رسد.«مجتمع كامپيوتر پايتخت» در ابتداي خيابان ميرداماد از سمت خيابان وليعصر از يك سو به شمال تهران راه دارد و از سويي ديگر، با مترويي در همان حوالي و در بزرگراه حقاني به جنوب تهران متصل است. راه غرب را هم مي‌توان از طريق بزرگراه نيايش جست‌وجو كرد. دسترسي آسان به بزرگراه‌ها باعث شده تا بيش از هر مركز كامپيوتري، «پايتخت» به موقعيتي ممتاز دست يابد. بسياري ترجيح مي‌دهند به جاي رفتن به منطقه پرترافيك شهر از «پايتخت» خريد كنند.هر چند پاساژ رضا اصلی ترین مرکز عرضه و خرید و فروش کامپیوتر در تهران به حساب می­آید اما اکثر مغازه های پاساژ رضا عمده فروش و یا وارد کننده هستند . از طرفی واقع شدن پاساژ رضا در محدوده طرح ترافیک خود به عاملی برای به وجود آمدن قطب دوم فروش این دست محصولات در پاساژ پایتخت تبدیل شده است.

مجتمع پايتخت از دو برج به هم متصل ساخته شده كه يكي 10 وديگري 14 طبقه است. اين مجتمع به دو قسمت تجاري و اداري تقسيم شده است. در قسمت تجاري 95درصد فروشگاه‌ها اختصاص به كامپيوتر دارد و تنها چند فروشگاه ساعت و پوشاك در قسمت ورودي اصلي مجتمع كامپيوتر پايتخت واقع شده است. ورودي اصلي به خيابان ميرداماد راه دارد و ورودي فرعي كه در برج دوم واقع است از كوچه دامن افشار سر در مي‌آورد. سه طبقه از اين برج‌ها به اضافه طبقه همكف اختصاص به فروشگاه‌هاي تجاري دارد و مابقي اداري هستند.

متراژ فروشگاه‌هاي واقع در مركز متنوع است و تفاوتي نمي‌كند شما به چه متراژي نياز داريد. قيمت هر متر مربع فروشگاه واقع در طبقه اول مجتمع پايتخت، از 25 ميليون تا 45 ميليون تومان نوسان دارد. متري 25 ميليون تومان مربوط به واحدهاي معمولي است اما واحدهاي بلوك A تا متري 45 ميليون تومان مشتري دارند. ممكن است زماني كه شما بخواهيد صاحب يكي از فروشگاه‌هاي مجتمع پايتخت شويد، فروشنده‌اي پيدا نشود اما اگر اهل توافق باشيد، ممكن است يكي از فروشندگان حاضر شود با شما سرميز مذاكره بنشيند. به طور مثال در‌حال‌حاضر يك فروشگاه 18متري واقع در طبقه همكف مجتمع، با قيمت 450 ميليون تومان به فروش گذاشته شده است. اما يك واحد 33 متري در بلوك A‌ همين حالا، يك ميليارد و 485ميليون تومان قيمت‌گذاري شده است. در مجموع قيمت متوسط يك متر مربع بناي تجاري در طبقه همكف مجتمع پايتخت، چيزي حدود 30 ميليون تومان برآورد مي‌شود. كمي بالاتر يعني در طبقه اول مجتمع، قيمت‌ها كمي پايين مي‌نشيند. در اين طبقه متوسط قيمت يك متر  ملک تجاري، حدود 20 ميليون تومان اعلام شده است كه نسبت به طبقه همكف، 10ميليون تومان افت قيمت دارد.

بازار رضا

 اين مركز عظيم كامپيوتري تمامي نيازهاي سخت‌افزاري و نرم‌افزاري مراجعان را برطرف مي‌كند. ضمن آنكه بورسي فعال براي خريد يا ارتقاي كامپيوتر محسوب مي‌شود.

اين مركز كه در نزديكي تقاطع خيابان‌هاي انقلاب و ولي‌عصر واقع شده همواره مملو از اشخاصي است كه يا در پي خريد قطعه نظير ram، memory و ... و يا لپ‌تاپ هستند و يا از ديدن جديدترين فناوري IT در پشت ويترين اين پاساژ لذت مي‌برند و نوعي سرگرمي براي آنان محسوب مي‌شود.

بازار رضا از پنج طبقه تشكيل شده كه طبقه همكف به‌طور كامل تجاري و طبقات اول، دوم، سوم و چهارم اداري و تجاري است . در تمامي ساعات روز فعال است و جمعيت در آن موج مي‌زند. ساعات كار اين پاساژ 30/8 تا 30/20 بوده و يكسره پاسخگوي نياز مراجعان است. با توجه به شناخته شدن اين مركز به عنوان بورس IT منطقي به نظر مي‌رسد اگر تقاضا براي خريد، فروش و يا اجاره اين پاساژ بسيار بالا باشد اما ماه‌هاست كه کسی حاضر به اجاره دادن غرفه هاي آن نشده است اين امر براي غرفه‌هاي طبقه همكف حادتر است.

قيمت‌هاي نجومي پيشنهادی از ديگر خصوصيات بازار رضا محسوب مي‌شود. سرقفلي یک مغازه كه 22متر متراژ دارد 315ميليون تومان قيمت‌گذاري شده است كه در واقع متري 18ميليون تومان خريد و فروش مي‌شود.

طبقات اول تا چهارم كه تجاري–اداري است و بيشتر از واحد های اداری تشكيل شده برخلاف ديگر املاك كه با افزايش طبقات قيمت آن كاهش مي‌يابد، متري 25ميليون تومان معامله مي‌شود. به عنوان مثال یک واحد تجاري در طبقه چهارم كه 76متر است يك‌ميليارد و 900ميليون تومان برآورد قيمت شده است. در اين ميان اجاره بها نيز دست كم از قيمت‌هاي ميليوني خريد ندارد.

واحدي 88متري با تمامي امكانات نظير يك خط تلفن، فن‌كويل، آب، گاز و برق واقع در طبقه دوم با 3ميليون تومان به عنوان پيش‌پرداخت و يك‌ميليون و صدهزار تومان هم به عنوان اجاره بها به متقاضي واگذار مي‌شود. ضمن آن كه قيمت اجاره در تمامي طبقات از جمله طبقه همكف تا طبقه چهارم نسبتا يكسان بوده و تفاوت چنداني ندارد.

میلاد نور

اینجا را شاید بتوان بزرگترین و برترین مرکز خرید عمومی تهران نامید ! هر چند بورس عمده فروشی کالای خاصی به شمار نمی­رود ولی خرده فروشی اجناس نیز در آن درآمد کمتری نسبت به سایر اصناف نیست. مجتمع تجاري ميلاد نور در حوالی ميدان صنعت(شهرك غرب) واقع شده است. اين مجتمع، از نظر وسعت و حجم رفت‌وآمد تبديل به يكي از مراكز اصلي خريد و فروش پوشاک و لوازم منزل در شمالغرب تهران شده است.

 مجتمع تجاري ميلاد نور در سال 1378 افتتاح شد و بيش از 326 باب مغازه را در خود جای داده است. از اين نظر و تنوع خدماتي كه در اين مجتمع ارائه مي‌شود ميلاد نور يكي از بزرگ‌ترين مراكز تجاري پايتخت محسوب مي‌شود. حدودا 5هزار نفر بازديدكننده در روزهاي عادي و 14 هزار بازديدكننده در روزهاي تعطيل از اين مجتمع تجاري بازديد مي‌كنند همچنين نزديك به 1100 فروشنده و خدمه در ميلاد نور فعاليت مي‌كنند. در اين مجتمع كليه فعاليت‌هاي داخلي از طرف هيات‌مديره برنامه‌ريزي و توسط نيروهاي خاص اطلاع‌رساني و بازرسان كه هر يك زير نظر مديران خاص فعاليت مي‌كنند كنترل و هدايت مي‌شود. مجتمع تجاري ميلاد نور به لحاظ گستردگي بورس فروش پوشاك و طلا و جواهرات از ساير مجتمع‌هاي تجاري گران‌تر است.
این مجتمع داراي 8طبقه است و هر طبقه قيمت‌هاي خاص خود را دارد. طبقه هم‌كف اول از متري 12 تا 20ميليون تومان، هم‌كف اصلي (دوم) از متري 25 تا 30ميليون تومان، طبقه اول از متري 20 تا 30ميليون تومان، طبقه دوم بين 15 تا 25ميليون تومان، طبقه سوم بين 15 تا 25ميليون تومان، طبقه چهارم از 12 تا 20ميليون تومان و طبقه پنجم بين 10 تا 15ميليون تومان است. بالاترين طبقه مجتمع در حال راه‌اندازي است و تا سال آينده راه‌اندازي مي‌شود.
عوامل مختلفي از جمله متراژ، موقعيت، بر مغازه، نزديك بودن به پله برقي، طبقه و... در قيمت‌هاي مغازه در مجتمع ميلاد نور تاثيرگذار هستند. همچنين با توجه به سودآوري بسيار اين مجتمع فروشندگان تمايل كمتري به فروش مغازه خود دارند به طوري هم‌اكنون 2سال است كه در طبقه هم‌كف، معامله‌اي صورت نگرفته است. همچنين اجاره يك مغازه 20متري ماهانه بين 5/4 تا 5ميليون تومان است.

علاءالدين

پاساژی متفاوت در قلب تهران با نمایی سرخ پوش .حتما تابحال سري به زيرپل حافظ زده‌ايد!بنابراين حتما مجتمع عظيم نبش خيابان حافظ و جمهوري، با نمايي نسبتا سرخ رنگ را ديده‌ايد. ساخت اين مركز در سال‌هاي 72 و 73 آغاز شد و حدودا در سال‌هاي 79 تا 81 به بهره‌برداري رسيد. مي‌توان ادعا كرد كه اين مجتمع سرخ‌رنگ در همين مدت كوتاه توانسته عنوان مشهورترين مركز ارائه خدمات و گوشي تلفن‌همراه را در بازار پايتخت از آن خود كند. مركز «علاء‌الدين» با 8طبقه داراي 874واحد به صورت مغازه در متراژهاي مختلف است. دليل ديگر شهرت اين مركز حضور عرضه‌كنندگان بزرگ كالاها و خدمات الكترونيكي به صورت نمايندگي در اين پاساژ است. معاملات واحدهاي اين مجتمع تنها و تنها در دفتر فروش خود مجتمع واقع در طبقه همكف انجام مي‌پذيرد. اما اصلی ترین وجه تمایز این مجتمع چیز دیگری است !مجتمع علاءالدين با تمام شهرت و عظمت خود متعلق به فردي است به نام «حاج علاءالدين» پس طبيعي است كه عرضه و تقاضا در اين مركز فقط توسط يك نفر شكل بگيرد.
قيمت‌هاي اين مركز مثل ساير نقاط تهران تابع شرايط بازار ملک نيست.
بلكه تنها نظر مدير پاساژ است كه روي اين بازار تاثير مي‌گذارد. به بيان ديگر مدير مركز، از هر كسي با توجه به شناختي كه از او پيدا كرده اجاره‌بها مي‌گيرد و نرخ ثابتي وجود ندارد. اما به صورت نمونه از يك واحد مغازه 12متري در طبقه همكف 5ميليون تومان وديعه و 5ميليون تومان به عنوان اجاره گرفته مي‌شود. در طبقه اول هم مي‌توان واحدي را با اجاره ماهانه يك‌ميليون تومان پيدا كرد. نرخ خريد سرقفلي نيز در طبقه اول حدودا 300ميليون تومان است. طبقات همكف و زير همكف به طور تخصصي به فروش گوشي تلفن‌همراه مي‌پردازند و به دليل بالا بودن رفت‌وآمد مشتريان جزو گران‌ترين طبقات به حساب مي‌آيند.

طبقه ششم و بخشي از طبقه پنجم نيز به فروش عمده گوشي تلفن‌همراه اختصاص دارد. اين طبقات نيز به دليل حجم بالاي معاملات تقريبا پس از طبقات همكف و زير همكف دومين طبقات گران به حساب مي‌آيند. البته اين عنوان را حدودا با طبقه اول كه به ارائه كالاهاي كامپيوتري و وسائل جانبي اختصاص دارد شريك است. در اين مركز بزرگ، فروشگاه‌هايي هستند كه توسط شركت‌هاي بزرگ به عنوان نمايندگي فعاليت مي‌كنند كه به گفته كسبه علاءالدين از اين شركت‌ها مبلغ بالاتري بابت سرقفلي و اجاره‌بها دريافت مي‌شود. در هر صورت مركز علاءالدين يكي از بزرگ‌ترين مراكز تجاري تهران است كه روزانه هزاران نفر را به خود جذب مي‌كند.
ما در تلاش هستيم جزئيات بيشتري از وضعيت اجاره‌بها و خريد و فروش واحدهاي تجاري اين مركز را منتشر كنيم. در عين حال اگرچه قيمت‌ها در اين مركز بزرگ، تابع عرضه و تقاضا و يا ديگر اهرم‌هاي تاثيرگذار نيست، اما بررسي بازار سرقفلي در اين مركز نشان مي‌دهد پايين‌ترين قيمت هر متر سرقفلي در اين مركز، 25ميليون تومان است و در همين حال، بالاترين قيمت هم 40ميليون‌تومان است. کسی در علاءالدين به دنبال خرید مغازه نیست ! چون حاج علاءالدين مغازه به کسی نمی­فروشد !

گرانترین های ایران

قیمت بالای املاک تجاری در پاساژها مختص تهران نیست ،قیمت املاک تجاری در شهرستان ها نیز تابع قیمت این املاک در تهران است.. در بعضی از شهر های بزرگ کشور قیمت ها گاه با تهران برابری می­کنند. در این میان بسته به جمعیت و وسعت شهر،همچنین نوع شهر اعم از اینکه شهر توریستی باشد و یا مناطقی مانند کیش که به عنوان منطقه آزاد اقتصادی هستند قیمت املاک تجاری متفاوت است .

کیش

در اکثر نقاط کشور به خصوص تهران کیش را با پاساژها و ویترین مغازه های پرزرق و برق آن می­شناسند. این تصور زیاد هم اشتباه نیست زیرا در کیش این املاک تجاری هستند که به عنوان اولین ها به حساب می­ایند . کیش بازار سنتی خاصی ندارد و به جز بازار عرب­ها که آن هم نسبت به بازارهای سنتی سایر نقاط کشور زیاد قدمت ندارد بقیه پاساژها نسبتا جدید هستند . از شاخص ترین و معروف ترین پاساژهای کیش می­توان به : پردیس 1 و 2، مروارید،پانیذ،مرکز تجاری،بازار زیتون،بازار ونوس ،مرجان و مریم اشاره کرد .

به جز بازار عرب ها که خرید فروش در آن با شکل خاصی و به صورت طایفه ای صورت می­گیرد سایر بازارهای کیش از نظر نحوه قیمت گذاری و خرید و فروش از نکته قابل توجهی برخوردار نیستند . اکثر پاساژها به خرده فروشی و عمده فروشی کالاهای متنوع اشتغال دارند و تعداد کمی از واحدها نیز به ارایه بعضی از خدمات مشغول هستند .  ارزان ترین پاساژ کیش که قیمت هر متر مغازه در آن 2 میلیون و 800 هزار تومان است پاساژ ونوس است و گرانترین پاساژ پاساژهای پردیس 1 و 2 هستند که قیمت هر متر مغازه در بعضی موارد به هر متر بیش از 10 میلیون تومان می­رسد . 

مشهد

مشهد به عنوان یک شهر زیارتی – توریستی و با جمعیت و وسعت بالای خود گرانترین پاساژهای شهرستان ها را نیز در خود جای داده است . وجود پاساژهای پر رفت و آمدی نظیر بازار رضا و پاساژ اسکان و زیست خاور در این شهر از اهمیت بالایی برخوردار است . قیمت املاک تجاری در  پاساژهای این شهر از  3 میلیون تا 11 میلیون متغیر است .

اصفهان

اصفهان به عنوان یک شهر توریستی، یکی از پرجمعیت ترین شهر ها در مرکز ایران به شمار می­رود. اگرچه املاک تجاری واقع در میدان نقش جهان اولین تصوری است که با شنیدن نام اصفهان به ذهن خطور می­کند اما اصفهان نیز مانند هر شهر دیگری پاساژها و مراکز خرید جدیدی دارد . از مراکزخرید و پاساژهای معروف اصفهان می­توان به : مجتمع پارک،مجتمع کوثر،مجتمع سپاهان ومرکز خرید بلوار اشاره کرد .قیمت املاک تجاری در این پاساژها به طور متوسط از 3 تا 13 میلیون تومان متغیر است .

کرج

کرج در مجاورت تهران در حال حاضر به یک پایتخت مینیاتوری تبدیل شده است . بسیاری از کسانی که در تهران شاغل هستند در این شهر زندگی می­کنند. رشد کیفی وضعیت املاک مسکونی و تجاری نیز در این شهرز به همین دلیل است .  کرج نیز به عنوان یک شهر بزرگ که پس از تهران و مشهد سومین شهر پر جمعیت کشور به شمار می­رود دارای مراکز خرید و پاساژهای گران قیمتی است . از مراکز خرید و پاساژهای معروف کرج می­توان به پاساژ های آزادی و پارسیان اشاره کرد البته نباید پاساژهای کوچک و بزرگی که در چهار راه طالقانی کرج ،گو.هردشت و خیابان درختی در نزدیکی مهرشهر قرار دارند را از یاد برد .  به طور متوسط قیمت هر متر ملک تجاری واقع در این پاساژها در کرج از 5 تا 20 میلیون تومان متغیر است .

تبریز

تبریز بزرگترین شهر در شمالغرب کشور به شمار می­رود . هر چند تبریز مانند مشهد در شمالشرق کشور مذهبی – توریستی و ا مانند اصفهان در مرکز کشور توریستی نیست اما تقاضای بومی در این شهر توانسته است قیمت املاک تجاری را در آن با دیگر شهرهای بزرگ کشور هم تراز کند . از مراکز خرید و پاساژهای معروف تبریز می­توان به: ارگ ، رشدیه، اسکان و شهر شب که از شاخص­ترین این مراکز به شمار می­روند اشاره کرد .

به طور متوسط قیمت هر متر مغازه در این پاساژها بین 3 میلیون تا 20 میلیون تومان متغیر است .

متوسط قیمت هر متر مغازه در پاساژهای تهران

متوسط قیمت هر متر مغازه در پاساژهای شهرهای بزرگ

منبع : ماهنامه نسیم هراز